Fabio ColantoniGeometra laureato e Ingegnere civile

Che cos'è. Il DOCFA (DOCumenti FAbbricati) è la procedura dell'Agenzia delle Entrate con cui il tecnico abilitato dichiara al Catasto Fabbricati una variazione dell'unità immobiliare: nuova planimetria, consistenza, categoria, classe e rendita catastale.

Quando serve. Dopo lavori che modificano l'immobile, ad esempio:

• diversa distribuzione degli spazi interni (spostamento di pareti, nuovi bagni o vani);
• frazionamento di un'unità in più unità o fusione di più unità in una;
• ampliamenti, soppalchi, chiusura di verande o balconi;
• cambio di destinazione d'uso, ad esempio da ufficio ad abitazione;
• ristrutturazioni che cambiano le caratteristiche dell'immobile.

Perché è importante. La planimetria e i dati catastali devono corrispondere allo stato di fatto: la conformità catastale è richiesta negli atti di compravendita e una planimetria non aggiornata può bloccare o rinviare il rogito. La variazione va presentata di norma entro 30 giorni dalla fine dei lavori.

Cosa comprende il servizio. Sopralluogo e rilievo, redazione della nuova planimetria, calcolo della consistenza, proposta di classamento e rendita, invio telematico all'Agenzia delle Entrate e consegna della ricevuta con la visura aggiornata.

Che cos'è. L'allineamento dei dati catastali allo stato reale dell'immobile quando la planimetria depositata non corrisponde a quello che c'è: tramezzi spostati, vani diversi, planimetria mancante, errata o mai presentata.

Quando serve. Prima di un rogito, una successione, una donazione o una richiesta di mutuo, oppure quando dalla visura emergono dati errati (categoria, consistenza, indirizzo, piano).

Attenzione. L'aggiornamento catastale non sana eventuali difformità edilizie: per questo verifico anche lo stato legittimo dell'immobile, così da presentare le pratiche nell'ordine corretto.

Cosa comprende il servizio. Confronto tra planimetria in atti e stato di fatto, rilievo, DOCFA di variazione o istanza di correzione all'Agenzia delle Entrate.

Che cos'è. La verifica e, se necessario, l'aggiornamento dei dati catastali degli immobili che hanno beneficiato del Superbonus o di altri bonus edilizi.

Quando serve. Quando i lavori hanno modificato l'immobile (distribuzione interna, consistenza, impianti, finiture) in modo da incidere su classamento e rendita. La Legge di Bilancio 2024 ha previsto controlli dell'Agenzia delle Entrate sugli immobili oggetto di interventi Superbonus per verificare l'avvenuto aggiornamento catastale.

Cosa comprende il servizio. Analisi dei lavori eseguiti e dei dati in atti, valutazione dell'obbligo di variazione, DOCFA con nuova planimetria e proposta di rendita, assistenza in caso di lettere dell'Agenzia.

Che cos'è. L'iscrizione al Catasto Fabbricati di un edificio nuovo o di un ampliamento che crea nuove unità immobiliari, con attribuzione di categoria, classe e rendita.

Come si svolge. Prima si inserisce il fabbricato nella mappa del Catasto Terreni con il tipo mappale (PREGEO), poi si presenta il DOCFA di nuova costruzione con planimetrie ed elaborato planimetrico.

Perché è importante. L'accatastamento va presentato di norma entro 30 giorni dall'ultimazione dei lavori ed è necessario per la Segnalazione Certificata di Agibilità, per gli allacci e per vendere o affittare.

Cosa comprende il servizio. Rilievo topografico e del fabbricato, tipo mappale, DOCFA, elaborato planimetrico con elenco subalterni.

Che cos'è. PREGEO è la procedura dell'Agenzia delle Entrate per aggiornare la mappa del Catasto Terreni sulla base di un rilievo topografico appoggiato ai punti fiduciali.

• Tipo mappale: inserisce in mappa un nuovo fabbricato o un ampliamento; è il passaggio che precede l'accatastamento.
• Tipo di frazionamento: divide una particella in più parti, ad esempio per vendere una porzione di terreno, per una divisione ereditaria o per una cessione al Comune.

Perché è importante. Il frazionamento approvato è necessario prima dell'atto notarile che trasferisce una parte di particella.

Cosa comprende il servizio. Rilievo con stazione totale o GNSS, elaborazione del libretto delle misure, redazione dell'atto PREGEO e invio telematico.

Che cos'è. La voltura aggiorna l'intestazione catastale di un immobile quando cambiano i titolari o i diritti (proprietà, usufrutto, nuda proprietà). Si presenta in via telematica all'Agenzia delle Entrate con la procedura Voltura web.

Quando serve. Le compravendite notarili sono di regola volturate in automatico; la voltura va invece presentata, ad esempio, per:

• successioni, quando la voltura non è stata richiesta con la dichiarazione di successione;
• riunione di usufrutto dopo il decesso dell'usufruttuario;
• sentenze, decreti e altri atti che non generano la voltura automatica;
• recupero di volture pregresse mai eseguite, per ricostruire la continuità delle intestazioni.

Perché è importante. Un'intestazione non aggiornata crea problemi in caso di vendita, donazione o nuova successione e rende difficile ricostruire la provenienza dell'immobile.

Cosa comprende il servizio. Verifica delle visure storiche e dei titoli, compilazione e invio telematico della voltura, consegna della ricevuta e della visura aggiornata.

Che cos'è. La richiesta telematica all'Ufficio provinciale – Territorio dell'Agenzia delle Entrate per correggere o aggiornare dati catastali senza dover presentare un atto di aggiornamento.

Quando serve. Ad esempio per:

• correggere errori nell'intestazione, nei dati anagrafici o nelle quote dei titolari;
• correggere indirizzo, numero civico, piano o altri dati identificativi;
• segnalare una planimetria mancante o non abbinata all'unità immobiliare;
• allineare i dati tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati;
• chiedere il riesame in autotutela di classamento e rendita.

Cosa comprende il servizio. Analisi della documentazione, redazione dell'istanza con gli allegati necessari, invio telematico e verifica dell'esito sulla visura.

Che cos'è. La ricerca negli archivi catastali storici, cartacei e digitalizzati, per ricostruire com'era l'immobile in passato e chi ne era intestatario.

• planimetrie di primo impianto e schede catastali storiche;
• mappe d'impianto e mappe storiche del Catasto Terreni;
• partite, registri e volture antecedenti alla meccanizzazione;
• per Roma, ricerche presso l'Archivio di Stato sui catasti storici.

Quando serve. Per dimostrare lo stato legittimo di immobili costruiti quando non era obbligatorio un titolo edilizio (la planimetria di primo impianto è uno dei documenti utilizzabili, art. 9-bis DPR 380/2001), per sanatorie e condoni, per ricostruire la provenienza in successioni e compravendite e per risolvere questioni di confine.

Cosa comprende il servizio. Individuazione degli archivi da consultare, richiesta e ricerca dei documenti, relazione con quanto emerso e copie dei documenti trovati.

Che cos'è. La ricostruzione del collegamento tra gli identificativi catastali attuali di un immobile (foglio, particella, subalterno) e quelli precedenti, oppure tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati.

Quando serve. Quando nel tempo gli identificativi sono cambiati per frazionamenti, fusioni, soppressioni, tipi mappali o riallineamenti, e quelli riportati negli atti di provenienza non coincidono più con quelli in visura. È spesso richiesta dal notaio prima del rogito, per successioni e divisioni, e per pratiche edilizie e ipotecarie.

Cosa comprende il servizio. Ricerca delle visure storiche e delle variazioni, ricostruzione della sequenza degli identificativi, relazione o attestazione di corrispondenza da allegare agli atti.

Che cos'è. La raccolta dei documenti catastali e ipotecari che descrivono l'immobile e la sua storia.

• visure attuali e storiche per immobile o per soggetto;
• planimetrie catastali ed elaborati planimetrici;
• estratti di mappa e ricerche di particelle;
• ispezioni ipotecarie (trascrizioni, iscrizioni, annotamenti).

Quando serve. Prima di una compravendita, di una successione o di una perizia, per ricostruire la provenienza dell'immobile e verificare intestazioni e dati.

Cosa comprende il servizio. Richiesta dei documenti, lettura e verifica dei dati, consegna via email con le eventuali criticità segnalate.

Come leggere una visura. Nella sezione Documentazione trovi la guida dell'Agenzia delle Entrate La visura catastale (novembre 2025), con la spiegazione di ogni sezione e numerosi esempi.

Che cos'è. Il rilievo del terreno e dei manufatti con stazione totale e ricevitori GNSS, con coordinate e quote collegate alla rete catastale o a un sistema di riferimento georeferenziato.

Quando serve. Per pratiche catastali (tipi mappali e frazionamenti), progetti edilizi e urbanistici, verifiche di distanze, superfici e confini.

Cosa comprende il servizio. Rilievo in campo, elaborazione delle misure e restituzione grafica in formato CAD e PDF.

Che cos'è. Il rilievo che descrive il terreno sia in pianta sia in quota: piano quotato, curve di livello, profili e sezioni.

Quando serve. Per progettare nuove costruzioni, ampliamenti, recinzioni, strade, sistemazioni esterne e scavi, e per calcolare volumi di sterro e riporto.

Cosa comprende il servizio. Rilievo con stazione totale o GNSS, elaborazione del modello del terreno, planimetria quotata, sezioni e calcolo dei volumi.

Che cos'è. Il rilievo metrico dell'edificio o della singola unità immobiliare, con restituzione in scala di piante, sezioni e prospetti.

Quando serve. Per pratiche edilizie e catastali, progetti di ristrutturazione, verifica di superfici e conformità, compravendite e perizie.

Cosa comprende il servizio. Misure con distanziometro laser, stazione totale o SLAM, disegni CAD in scala con quote, superfici e altezze.

Che cos'è. Il rilievo con laser scanner mobile SLAM (Simultaneous Localization and Mapping): lo strumento si porta a mano camminando negli ambienti e registra in continuo milioni di punti, ricostruendo in tempo reale una nuvola di punti 3D dell'edificio.

Quando conviene.

• edifici grandi o articolati, con molti piani e ambienti;
• interni, scale, sottotetti e locali tecnici difficili da misurare a mano;
• facciate e cortili, anche per verifiche di allineamenti e altezze;
• documentazione dello stato di fatto prima di lavori o compravendite.

I vantaggi. Tempi in campo molto più brevi rispetto al rilievo tradizionale, misure complete senza tornare sul posto e un archivio 3D consultabile in qualsiasi momento.

Cosa comprende il servizio. Rilievo in campo, eventuale appoggio topografico con stazione totale o GNSS, elaborazione della nuvola di punti e restituzione di piante, sezioni e prospetti in formato CAD.

Che cos'è. L'indagine con termocamera a infrarossi, che misura le temperature superficiali di pareti, solai e serramenti senza interventi invasivi e le restituisce in immagini termiche.

Cosa permette di individuare.

• ponti termici e dispersioni di calore;
• zone umide, infiltrazioni e condensa;
• difetti di isolamento o del cappotto termico;
• spifferi e problemi di posa dei serramenti;
• tracciati di impianti a pavimento e a parete, elementi nascosti nella muratura.

Quando serve. Prima di lavori di efficientamento energetico, a supporto dell'APE, per verificare la qualità dei lavori eseguiti, per diagnosticare muffe e umidità e nelle valutazioni prima dell'acquisto di un immobile.

Cosa comprende il servizio. Sopralluogo con termocamera nelle condizioni di temperatura adatte, analisi delle immagini e relazione con le criticità rilevate e le indicazioni sugli interventi.

Che cos'è. La ricostruzione sul terreno della linea di confine sulla base delle mappe catastali, dei frazionamenti e degli atti di provenienza.

Quando serve. Prima di costruire recinzioni o muri, in caso di dubbi o contestazioni con i confinanti, prima di una compravendita o di un progetto.

Cosa comprende il servizio. Ricerca della documentazione, rilievo appoggiato ai punti fiduciali, calcolo della posizione dei confini, picchettamento dei vertici, anche in contraddittorio con i confinanti, e relazione tecnica.

Che cos'è. Il trasferimento sul terreno delle misure di progetto: allineamenti, fili dei fabbricati, fondazioni, quote e punti di riferimento.

Quando serve. All'avvio dei lavori e durante il cantiere, per costruire nella posizione e alle quote previste rispettando distanze e confini.

Cosa comprende il servizio. Picchettamento con stazione totale o GNSS, controllo delle quote, verifiche in corso d'opera e verbale delle operazioni.

Che cos'è. La comunicazione al Comune, asseverata da un tecnico, per gli interventi di manutenzione straordinaria che non riguardano parti strutturali (art. 6-bis DPR 380/2001).

Quando serve. Ad esempio per diversa distribuzione degli spazi interni, rifacimento di bagni e impianti con modifiche, frazionamenti o accorpamenti senza opere strutturali. I lavori possono iniziare dal giorno della presentazione.

Cosa comprende il servizio. Verifica dello stato legittimo, rilievo, progetto, relazione asseverata, presentazione telematica (a Roma sul portale SUET), comunicazione di fine lavori e aggiornamento catastale se necessario.

Che cos'è. La segnalazione al Comune per interventi più rilevanti, come manutenzione straordinaria su parti strutturali, restauro e risanamento conservativo e alcune ristrutturazioni edilizie (art. 22 DPR 380/2001).

Quando serve. Quando l'intervento non rientra in edilizia libera o CILA e non richiede il permesso di costruire. I lavori possono iniziare dalla presentazione; il Comune effettua i controlli nei termini di legge.

Cosa comprende il servizio. Progetto, relazione asseverata, eventuali pratiche strutturali e pareri, presentazione telematica, direzione lavori e fine lavori.

Che cos'è. Il titolo edilizio rilasciato dal Comune per gli interventi di maggiore impatto (art. 10 DPR 380/2001).

Quando serve. Per nuove costruzioni, ampliamenti e ristrutturazioni edilizie che modificano volumi, sagoma o prospetti nei casi previsti dalla legge e dalle norme del PRG.

Cosa comprende il servizio. Verifica urbanistica e dei vincoli, progetto, richiesta dei pareri necessari, calcolo del contributo di costruzione, presentazione e gestione dell'istruttoria fino al rilascio.

Che cos'è. La regolarizzazione di opere realizzate senza titolo o in difformità, quando sono conformi alle norme urbanistiche ed edilizie.

Quando serve. Quando la verifica dello stato legittimo evidenzia differenze tra titolo edilizio e stato di fatto, spesso prima di una compravendita. Il DL 69/2024 (Salva Casa) ha ampliato le tolleranze e rivisto le procedure di accertamento di conformità.

Cosa comprende il servizio. Analisi delle difformità, verifica delle tolleranze costruttive, scelta della procedura corretta, calcolo di sanzioni e oblazioni, presentazione della pratica e successivo aggiornamento catastale.

Che cos'è. La segnalazione che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e la conformità dell'opera al progetto (art. 24 DPR 380/2001).

Quando serve. Dopo nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni e interventi che incidono su queste condizioni; va presentata entro 15 giorni dalla fine dei lavori.

Cosa comprende il servizio. Raccolta di accatastamento, certificazioni degli impianti, collaudo statico ed eventuali altri documenti, asseverazione e presentazione telematica.

Che cos'è. Il controllo che l'immobile corrisponda al titolo edilizio che ne ha autorizzato la costruzione o l'ultimo intervento (art. 9-bis DPR 380/2001), e che i dati catastali siano coerenti.

Quando serve. Prima di vendere, comprare o chiedere un mutuo: le difformità scoperte all'ultimo momento possono bloccare il rogito o ridurre il valore dell'immobile.

Cosa comprende il servizio. Ricerca dei titoli edilizi e dei condoni, confronto con planimetria catastale e stato di fatto, relazione tecnica con le eventuali difformità e le soluzioni.

Che cos'è. La ricerca dei progetti, delle licenze edilizie e dei documenti storici dell'immobile negli archivi di Roma Capitale e nell'Archivio di Stato.

Quando serve. Per ricostruire lo stato legittimo, soprattutto per edifici costruiti molti decenni fa, e quando i titoli non sono reperibili presso il proprietario.

Cosa comprende il servizio. Individuazione dei fascicoli, richiesta di consultazione, esame dei documenti e copie dei progetti e delle licenze.

Che cos'è. La richiesta di consultazione e copia dei documenti edilizi conservati dagli uffici pubblici (L. 241/1990).

Quando serve. Per ottenere titoli edilizi, pratiche di condono, certificati di agibilità e altri atti presso Municipi, Dipartimenti di Roma Capitale e altri enti.

Cosa comprende il servizio. Preparazione e invio della richiesta, ritiro ed esame dei documenti, verifica rispetto allo stato di fatto.

Che cos'è. La determinazione del più probabile valore di mercato di un immobile secondo i criteri estimativi riconosciuti, con il confronto con immobili simili compravenduti.

Quando serve. Prima di vendere o acquistare, per divisioni, per definire un prezzo realistico o per verificare un'offerta.

Cosa comprende il servizio. Sopralluogo, verifica della documentazione, analisi del mercato della zona, relazione di stima motivata.

Che cos'è. La relazione tecnica che attribuisce un valore agli immobili per un'operazione precisa.

Quando serve. Per compravendite, per la dichiarazione di successione, per divisioni ereditarie o tra comproprietari, separazioni e accordi tra le parti.

Cosa comprende il servizio. Sopralluogo, verifiche catastali e urbanistiche, valutazione, relazione firmata ed eventuali progetti di divisione in lotti.

Che cos'è. La valutazione dei terreni tenendo conto della destinazione urbanistica, della capacità edificatoria, della posizione e delle colture.

Quando serve. Per compravendite, successioni, divisioni, espropri e rivalutazione fiscale del valore dei terreni.

Cosa comprende il servizio. Certificato di destinazione urbanistica, verifica delle norme del PRG, sopralluogo e relazione di stima.

Che cos'è. La perizia la cui veridicità è confermata dal tecnico con giuramento davanti al cancelliere del Tribunale, al Giudice di Pace o a un notaio.

Quando serve. Quando la legge o un ente richiedono un valore con efficacia ufficiale, ad esempio per la rivalutazione di terreni, conferimenti, pratiche bancarie o procedimenti giudiziari.

Cosa comprende il servizio. Redazione della perizia e assistenza al giuramento presso l'ufficio competente.

Che cos'è. La determinazione del canone di affitto congruo per un immobile residenziale o commerciale.

Quando serve. Prima di affittare o rinnovare un contratto, per contratti a canone libero o a canone concordato secondo l'accordo territoriale del Comune.

Cosa comprende il servizio. Analisi dell'immobile e del mercato, calcolo del canone secondo i parametri dell'accordo territoriale quando applicabile, relazione.

Che cos'è. L'analisi completa di un immobile prima di un acquisto o di un investimento, per conoscerne in anticipo rischi e criticità.

Quando serve. Prima di acquistare immobili, interi edifici o patrimoni, e per banche, fondi e aziende.

Cosa comprende il servizio. Verifica di titolarità, conformità edilizia e catastale, vincoli, ipoteche e servitù, stato di manutenzione, impianti e APE, con relazione finale e stima dei costi di regolarizzazione.